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新晋千亿级房企阳光城:高增长后不得不面对的高负债

来源:中新经纬 发布时间:2019-03-15 13:16:03

中新经纬客户端3月15日电(薛宇飞)即便是严厉的楼市调控仍在持续,但似乎也不影响一些房企业绩的突飞猛进。2018年,中国千亿房企数量达到30家,阳光城、中南、富力等13家房企挤进千亿行列。

14日,阳光城公布了2018年年报,全年实现全口径销售金额1628亿元,首次进入千亿级房企之列,超出年初预期。但是高增长必然带来高负债,面对市场的不确定性,阳光城一路狂奔后,开始发力降低负债水平。

阳光城3月14日在上海举行2018年业绩发布会

净利增长46% 高周转功不可没

回溯至八年前,阳光城还只是一家偏居福建、年销售额仅23亿元地方企业,但从2012年至今,短短数年,销售额狂增70倍,成为中国排名第14位的大型房企。

根据2018年年报,阳光城全年实现全口径销售金额1628亿元,权益销售金额1183亿元;实现结算营业收入565亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39亿元,同比增长75.30%;合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

在行业利润趋于下行的背景下,阳光城房地产项目毛利率较往期有所改善,房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%。

在14日举行的业绩发布会上,阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌用“大大超过年初千亿元的市场预期”评价过去一年销售业绩的增长,用“继续保持强劲增长”总结净利润的狂增,喜悦之情溢于言表。

这种高增长,在其他新晋千亿房企的业绩上同样有体现。克而瑞研究中心数据显示,从13家新晋千亿房企2018年业绩增长情况来看,同比增幅普遍高于销售TOP30强房企45%的平均水平。从2015-2018年三年内复合增长率来看,新晋千亿房企平均复合增长率达64%,明显高于百强房企三年内49%的平均复合增长率。

不管是阳光城,还是其他新晋千亿房企,业绩的突飞猛进,与高周转战略的贯彻不无关系。

截至2018年年末,阳光城项目从拿地到开盘平均周期为6.3个月,比2017年提速0.6个月。2017年11月至2018年,新增的近1800亿货值中已有800亿在当年实现新供、实现600多亿销售。朱荣斌称,阳光城在2017年提出的“高周转、短平快”的经营方向得到充分贯彻,运营水平得到大幅提升。

在阳光城内部,朱荣斌与执行副总裁吴建斌出自碧桂园,对高周转都有所推崇。朱荣斌说:“高周转是地产企业追求的一个共识,碧桂园是这方面的楷模。阳光城的产品主要集中在一二线城市,这些项目的开发速度比三四线城市要慢,但还是实现了几个月‘高周转、短平快’,这是让我很自豪的一件事。”

融资成本高企 净利润率未及预期

纵观近几年阳光城的业绩数据,在高增长的背后,一直存在着负债高企的隐忧,尽管2018年其财务指标、偿债指标均有所优化,但仍不容乐观。

数据显示,阳光城2018年扣除预收账款的资产负债率降至60.84%,同比减少6个百分点;有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

作为较为激进的几家房企,阳光城的净负债率一直都位于行业前列,如今虽然大幅走低,但仍明显高于房企平均水平,与万科等稳健性房企更是相去甚远。降低负债是阳光城近两年的工作重点之一,吴建斌在业绩发布会上表示,他们一直都非常重视负债率的问题,并计划在今年将净负债率降至150%,到2020年降至100%以内。

由于对资金十分渴求,阳光城融资规模一直较大,2018年仅财务费用就同比增长3倍多。融资成本方面,面对境内外越来越高的要求与标准,其全年平均融资成本达到了7.9%,与阳光城处于同一级别的旭辉,其综合融资成本为5.8%。

吴建斌坦言,这个结果非常不好,在去年特殊的环境下可以视为一个措施,但从公司长远发展角度来看,这样的融资成本应该结束。

吴建斌称,未来将努力提高阳光城在内地与香港的评级。如今,阳光城在内地的评级为AA+,他们希望今年能达到AAA+,境外评级则从B升为BB。他还认为,从近两个月的情况来看,今年市场上的资金相对充足,阳光城的融资成本有望降至7.5%。

虽然业绩有较大幅度增长,但其净利润率并不高,2018年阳光城的净利润率为6.9%,相比同等规模房企处于较低水平。朱荣斌说:“阳光城过去的基础比较差,2018年结转的是2016年的项目,当时的项目售价和盈利相对低,没有达到预期。”

安全又高速 阳光城预期谨慎

国家统计局14日发布的数据显示,今年1-2月份,全国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年则增长1.3%。楼市交易依旧冷谈。

对于今年的销售目标,朱荣斌定下了全口径销售1800亿元,这比2018年仅多出100多亿元,保守态度可见一斑。同样是14日发布全年业绩报告的旭辉,2018年完成销售额1520亿元,今年的目标定在了1900亿元。

面对今年整体经济及行业形势的不确定性,阳光城将采取“底线管理、积极进取、有效供货、保证回款”的营销策略。朱荣斌介绍,集团各区域公司的销售指标将采用底线管理的模式,设置最低指标;在保底线基础之上,设置阶梯跳跃式的奖励标准激励各区域自我驱动;运营供货不再作为强制性标准,以销定产,弹性供货,控制库存;将关注点从销售规模转到销售回款,回款率力求超过2018年平均水平,保证现金流的安全可靠。

不过,已经在路上的阳光城,并未放弃奔跑,朱荣斌表示,安全运营是公司的重中之重,但高速发展也是未来的主基调。在他看来,机动灵活是阳光城的特点,他们会根据市场变化随时调整。

不过,聚焦一二线城市的阳光城,亦面临越来越多的竞争。朱荣斌称,进军一二线城市是大多数房企的共识,未来会在土地市场面临更加激烈的竞争。(中新经纬APP)

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